Por: Paola Cuevas, Asociada WCA-RD
Estas líneas no ambicionan más que provocar la conversación sobre la aproximación del compliance a la actividad inmobiliaria, para alcanzar ese fin, la autora advierte que plantea más preguntas que respuestas.
Partiendo de que el paradigma contemporáneo del compliance se afianza a partir de finales del siglo XX, (Baliño, 2021) es seguro afirmar que dicha noción de compliance poco a poco se aleja de ser una novedad en el quehacer empresarial, industrial y financiero, y más recientemente en el ámbito de la administración pública, para convertirse en parte de su operatividad. Por lo anterior, la inserción del compliance en la actividad inmobiliaria no está llamado a ser una excepción.
Para avanzar sobre la cuestión planteada, resulta necesario esbozar de algún modo el concepto de actividad inmobiliaria, antes de vincularlo con el de compliance. Sobre el concepto de compliance obviaremos su delimitación -y el uso del anglicismo- ya que ha sido causa de disertación de plumas duchas en la materia. [1]
Entonces, ¿qué es la actividad inmobiliaria? ¿Podría decirse que se trata del diseño y desarrollo de proyectos inmobiliarios que se constituyen en las garantías preferidas del sector financiero? ¿Serían acaso las acciones tendentes a regular la propiedad y el ordenamiento del territorio a través de políticas del uso de suelo para su mejor aprovechamiento por administraciones públicas nacionales o subnacionales? ¿O se trata quizá de las políticas públicas para el desarrollo de la función social de la propiedad, en la producción de riqueza, la preservación del ambiente, el fomento de la vivienda social y la producción agro-pecuaria minera o energética? ¿o conlleva la actividad constante que surge de la transferencia y la negociación del derecho de propiedad cómo substancia dinamizadora de la economía? Esta autora estima que actividad inmobiliaria es todo lo anterior y más.
La amplitud del alcance se deriva de que el elemento esencial de la actividad inmobiliaria es la tierra. Y es que, no sería controvertido afirmar que la tierra tiene la peculiaridad de ser el elemento común de todas las actividades humanas (los barcos zarpan de los puertos, los cohetes y aviones despegan del suelo). Como una consecuencia natural de esa característica, sobre la tierraconfluyen intereses privados y públicos que tienen la vocación de generar tensiones entre asuntos de diversos indoles, a saber: políticos (soberanía y ejercicios de niveles gobiernos), legales (ordenamiento jurídico y autorregulación), económicos (inversiones, comercio, mercados financieros), éticos y sociales (paz social y bienestar).
Desde la perspectiva económica de la actividad inmobiliaria el compliance lleva un trecho recorrido, gracias a que por mucho tiempo el comercio inmobiliario ha sido el favorito para el blanqueo de capitales, lo que ha llevado a la proliferación de normas para la prevención de delitos de lavado de dinero u otros activos y financiamiento del terrorismo, que han sido más o menos efectivas. [2]
A partir de la óptica puramente jurídica -ordenamiento (hard law) y autorregulación (soft law)- la cosa se complejiza. Sin ser exhaustivos seria sensato afirmar que en la actividad inmobiliaria inciden normas de naturaleza puramente privada, como son las disposiciones del Derecho civil y comercial, de procedimiento civil, protección de datos y el Derecho inmobiliario.[3] A las anteriores se unen ramas del Derecho público entre las que se pueden citar: Derecho registral, Derecho de las administraciones públicas (nacionales y subnacionales), ambiental y penal económico.[4]
Por lo expuesto, se advierte que la actividad inmobiliaria brinda un espacio singular de convergencia para la aproximación al compliance, simultáneamente desde lo público y lo privado. Efectivamente, el hecho de que existan relaciones diversas y no lineales entre las diferentes disciplinas que lo articulan, harían del compliance en el ámbito de la actividad inmobiliaria un verdadero Sistema. Esto así, porque las disciplinas que coexisten en la construcción del concepto se relacionan entre sí como un enmarañado grupo de tensiones en dialogo, que va desde lo puramente legal o económico, hasta algo tan subjetivo como el estado de bienestar, pasando por la sostenibilidad y la protección ambiental. Cada uno de los actores que intervienen en las transacciones inmobiliarias tienen un rol que jugar propio de su investidura y calidades, y respondiendo a sus interés y responsabilidades.
El avistamiento de la complejidad que acarrearía la implementación de un Sistema de compliance en la actividad inmobiliaria no exime la conveniencia de aprehenderlo, pero ¿por dónde comenzar? Partiendo de que el compliance descansa sobre los principios de colaboración, de subsidiaridad y de libertad-responsabilidad (Baliño, 2021) sería interesante iniciar el aterrizaje del compliance en la actividad inmobiliaria iniciando con la responsabilidad de la administración (gobiernos locales, órganos técnicos de catastro o registros públicos). O tal vez podría llegarse a ello por vía de la exigencia a los desarrolladores, y comercializadores de una autorregulación. Lo cierto es que sin importar la vía de aproximación, la introducción del compliance en la actividad inmobiliaria fortalece la seguridad jurídica que es, en definitiva, el alfa y la omega de todo los sistemas inmobiliarios y registrales del planeta.
12 de Octubre
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